Préstamos hipotecarios: 20 consejos de expertos.

No quiero pagar el alquiler de por vida, sino poner el dinero en una propiedad. ¿En qué tengo que pensar primero?

A menudo escucho la frase "Prefiero pagar el alquiler en mi propio bolsillo". Pero el plan para financiar una casa o un condominio de esa manera solo funciona si se obtiene una buena cantidad de capital. De lo contrario, las tasas de préstamo que debe pagar al banco solo superarán su alquiler anterior, sin mencionar el reembolso del préstamo. A largo plazo, sin embargo, en 20 años y más, el proyecto de ley puede ser tomado. Suponiendo que su marco personal es correcto: usted, por ejemplo, está empleado permanentemente en una empresa financieramente sólida; Son saludables, ganan bien y no es probable que se muden a otra ciudad.

¿Cuánto capital tengo que traer?

Cuanto más, mejor! Si quieres dormir tranquilo, esperas un 30 por ciento del precio de compra. Definitivamente, al menos el 20 por ciento debería ser. La falta de capital siempre significa que tiene que pedir prestado una cantidad relativamente grande de dinero y pagar muchos intereses al banco.

¿Qué posibilidades de préstamos hipotecarios existen?

Básicamente, además de la equidad, también se debe considerar el dinero propio para los costos adicionales al comprar una propiedad. A menudo, no se piensa en ellos, pueden compensar, dependiendo del estado, entre el 8 y el 10 por ciento del precio de compra, por la tarifa del notario que ejecuta el contrato de compra, la entrada en el registro de tierras, el impuesto de transferencia de tierras y una posible comisión de corretaje. Estas son las principales posibilidades de los préstamos hipotecarios:

Préstamos hipotecarios: acuerdo de crédito a largo plazo con un banco donde la propiedad se compromete como garantía al banco. La hipoteca dura hasta que el monto total del préstamo haya sido pagado. Regla de oro: cuanto más bajo sea el pago actual, más largo será el plazo de pago. No debe confundirse con este es el período de interés fijo, es decir, el período para el cual las tasas de interés son fijas. Estos suelen ser de 10, 15 o 20 años. Al final del período de interés fijo, generalmente existe una deuda residual relativamente alta.

Bausparvertrag: En una sociedad de construcción, una cierta suma se guarda a una tasa de interés fija. Si el contrato está listo para la asignación (por ejemplo, porque se ahorra el 40 o el 50 por ciento de la suma), tiene derecho a un préstamo de ahorro para el hogar a bajo interés por el monto restante.

financiación mixta: Combinación de préstamos bancarios y préstamos de ahorro para el hogar.

Préstamos públicos: Entre otros premios, el Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Tienen poco interés porque promueven proyectos de construcción que son políticamente deseados, como el aislamiento térmico particularmente efectivo.

Vivienda Riester: Contrato de préstamo certificado para la construcción o compra de una propiedad que es de su propiedad y residencia principal. El modelo es más valioso para las familias jóvenes con varios hijos. Se benefician de un subsidio a largo plazo y muchos subsidios estatales: € 154 por persona por año, € 185 por niño y € 300 (nacidos después del 1/1/2008). Requisito previo: pagos anuales del 4 por ciento del salario bruto del año anterior, máximo 2100 euros. Sin embargo, residencial Riester también tiene muchos ganchos y lagunas, debido a una carga de regulaciones burocráticas. Descubra a tiempo las ventajas y desventajas (por ejemplo, en www.vorsorge-know-how.de) y asegúrese de obtener un asesoramiento integral.

Casa o condominio: ¿cómo puedo saber qué es lo que más me conviene a mí y a mi familia?

¿Quieres vivir en la ciudad? Entonces es más probable que sea un condominio. Cerca de las casas de la ciudad están al menos en metrópolis como Múnich, Hamburgo, Frankfurt o Stuttgart que casi no tienen, y si es así, a precios horrendos. La pregunta "casa o condominio?" Entonces, en primer lugar, es financiero. Debido a que los apartamentos son generalmente más baratos que las casas con terreno, en la compra, pero también en los costos subsiguientes, como reparaciones o costos de calefacción. Sin embargo, tenga en cuenta que, como propietario de un apartamento, siempre será parte de un hogar, con todos los conflictos preprogramados que ya tenga desde su época como inquilino. Y eso también significa que no puede decidir por su cuenta, ya sea la renovación de la fachada, el color de la escalera, la instalación de un ascensor o la instalación de un sistema solar. Por supuesto, la situación de la vida siempre juega un papel crucial. ¿Tienes hijos más pequeños? Entonces una casa en el campo estaría bien, pero honestamente pregúntate: ¿Te gusta la jardinería? ¿Desea hacer todo por sí mismo? ¿Qué más hace una empresa de administración de propiedades por usted? ¿Quién en su familia está listo para dejar a un lado la nieve y el hielo frente a la casa a principios del invierno? ¿Cuánto tiempo y dinero gasta, porque tiene que viajar mucho más lejos que antes para trabajar? Y si sus hijos luego siguen su propio camino: ¿la casa en el verde es su mejor sueño?

¿Vale la pena un contrato de ahorro para el hogar si no sé si quiero construir más tarde?

¡Por supuesto! Si decide durante la Ansparphase contra una compra de bienes raíces, el contrato se puede convertir a muchas tasas más adelante en un contrato de ahorro puro. Entonces hay tasas de interés más altas si el préstamo no se aplica.Importante ventaja de un contrato de Bauspar: no tiene que comprometerse con una u otra opción en la conclusión.

¿Se pueden incluir servicios de capital eficiente en un contrato de ahorro para el hogar?

Sí, eso es posible. Pero para la compra de una propiedad, el dinero ahorrado allí no será suficiente, incluso después de muchos años. Calcúlelo en lugar de una contribución a los costos adicionales, lo que trae consigo una compra de bienes raíces.

¿Cómo encuentro un tasador confiable que pueda apreciar el valor de una casa?

Los grandes bancos privados, cajas de ahorros y bancos cooperativos a menudo tienen sus propios departamentos de bienes raíces. Los empleados allí también suelen proporcionar informes de expertos. Además, muchos corredores tienen capacitación adicional como expertos, y los arquitectos son independientes. También es posible que desee saber de los amigos si alguien conoce a un experto confiable.

Si una casa cuesta 750,000 euros, ¿cuánto puede financiar con un préstamo?

Como regla general, un máximo del 80 por ciento del precio de compra: a 750,000 euros, por ejemplo, obtendría un préstamo de 600,000 euros. Con la mejor solvencia y muy buenas circunstancias financieras de los prestatarios, a veces puede ser el 100 por ciento del precio de compra. Pero luego pagas una parte a menudo con tasas de interés más altas.

¿Hay una computadora de comparación para los préstamos hipotecarios en Internet?

Dichas computadoras en línea ofrecen a los bancos y compañías de seguros, así como a compañías de Internet, periódicos, intercambios de bienes raíces y portales como www.interhyp.de (que incluyen cálculos de presupuesto, calculadoras de intereses, pagos o préstamos de seguimiento), www.immobilienscout24.de ( entre otras cosas, con precios de compra en diferentes regiones o distritos de la ciudad) o www.drklein.de (entre otras cosas, con calculadora de préstamos y previsiones para el desarrollo de la tasa de interés a corto o mediano plazo con el financiamiento de la construcción).

¿Cuál es la carga mensual y cómo calculo si puedo pagarlo?

La carga mensual depende, por supuesto, de la cantidad del préstamo y del interés. Por ejemplo, suponiendo que tiene un préstamo de 300,000 euros a un interés del 4 por ciento y pagos del 1 por ciento, tendrá que esperar un 5 por ciento de deuda anual. Esto significa que pagas 1250 euros al mes en intereses y capital. Para verificar lo que puede pagar, es mejor hacer una lista de todo lo que gasta en un promedio mensual. Esto compara los gastos que probablemente le corresponderán a usted como propietario de una casa. No solo debe esperar el crédito, sino también pensar en calefacción, costos de agua o recolección de basura. ¡Cuidado, si eso solo llega a cero! Un amortiguador de riesgo debe ser, por ejemplo, para emergencias personales, para reparaciones de casa o apartamento, posiblemente también para un aumento posterior en las tasas de préstamo.

¿Puedo dividir la cantidad total de fondos?

Sí, eso incluso se puede hacer muy bien. Por ejemplo, suponga que necesita un préstamo de 100.000 euros y obtenga 40.000 euros de un contrato de ahorro en cuatro años. Si puede poner este dinero en la amortización, tiene sentido dividir el préstamo. Entonces, la tasa de interés fija para la parte del préstamo de más de 40 000 EUR solo se acordará durante cuatro años. Después del pago del contrato de ahorro, esta parte del préstamo será devuelta. También vale la pena incluir un contrato de Bauspar basado en la asignación en la financiación. Los préstamos de ahorro para vivienda, a diferencia de los préstamos bancarios, se pueden pagar en cualquier momento.

Mi banco me ofrece un préstamo de construcción con interés variable. ¿Debo hacer eso?

Una tasa de interés variable parece al principio muy tentadora porque la tasa de interés es mucho más baja de lo habitual. La razón: los bancos cobran tarifas más altas por dinero | préstamos hipotecarios, pero no hay prima para una garantía de tasa fija de un año de duración. El modelo es peligroso, porque las tasas de interés variables se ajustan cada tres meses a las tasas de interés del mercado. En términos concretos, esto significa que si las tasas de interés aumentan, también lo hace su carga de intereses. Por lo tanto, solo debe acordar tasas de interés variables para un préstamo de construcción si puede pagar un préstamo a tiempo, por ejemplo, porque obtendrá un seguro de vida más grande dentro de dos años.

Si me doy cuenta de que estoy pagando demasiado por un préstamo, ¿puedo negociar nuevos términos intermedios?

Si, por ejemplo, ha fijado la tasa de interés durante diez años, es mejor negociar las modalidades después. Incluso un cambio de banco es posible. Para cambios durante el plazo el banco cobra altas tarifas. Sin embargo, con un período de interés fijo más largo (por ejemplo, 20 años), siempre tiene la opción de reclamar una terminación especial justo después de diez años. Después de un período de notificación de (normalmente) seis meses, se puede solicitar un nuevo préstamo con los términos y condiciones actuales.

Mi marido quiere comprar un piso. Ahora el banco me exige que firme una garantía. ¿Eso tiene que ser?

Al menos así es como es. Porque dos personas que son responsables del crédito, por supuesto, el banco en lugar de un prestatario solo. Por otro lado, no hay ninguna objeción si usted también está en el registro de la propiedad. Porque si posee el 50 por ciento de la propiedad, es justo que usted sea responsable de la mitad del préstamo.Si solo su esposo es el propietario del registro de la propiedad, en mi opinión, debería rechazar la garantía.

Los familiares me dan un préstamo de construcción al dos por ciento de interés ¿Puedo aceptar eso? ¿Y quién está en el registro de la propiedad?

Tales préstamos no son tan raros. En cualquier caso, debe registrar los intereses acordados y la fecha de reembolso en un contrato escrito. La mayoría de los préstamos entre familiares o amigos se otorgan sin inscripción en el registro de la propiedad. De lo contrario, este préstamo estaría "subordinado" en el registro de tierras, es decir: en una ejecución hipotecaria, todos los demás acreedores obtendrían su dinero.

¿Cuándo se debe completar necesariamente la financiación?

En cualquier caso, al inicio de la jubilación, cuando los ingresos son más bajos, y finalmente quiere beneficiarse de una vida "sin pago de alquiler".

Tengo una herencia a la vista. ¿Tiene sentido reemplazar prematuramente un préstamo de construcción?

Sí, si el interés del préstamo restante es más alto que la "multa por pago anticipado". El banco puede cobrarle si cancela unilateralmente el acuerdo de préstamo antes de su vencimiento.

¿Qué pasa si ya no puedo pagar?

Puede negociar con el banco si y por cuánto tiempo será diferido. Si aún no es posible un reembolso, debe vender la propiedad o el banco iniciará una venta de ejecución hipotecaria.

Los amigos obtuvieron un préstamo de un banco de ahorros más barato que el banco de mi casa. ¿No sería beneficioso para mí un cambio?

En todo caso, tendría que esperar hasta que caduque el bloqueo de la tasa de interés de su préstamo. Pero lo que debe considerar antes de un cambio: solo el banco de su casa conoce sus circunstancias financieras lo suficientemente bien. En otro banco no podrá obtener otra verificación de crédito.

¿Debería uno comprar un condominio como inversión, si no quiere usar la propiedad en sí?

Esto puede valer la pena si el rendimiento es correcto, es decir, la ganancia neta supera al menos una tasa de inflación (supuesta) del 2 al 3 por ciento. Sin embargo, los bienes inmuebles no son una inversión fácil. Deben ser mantenidos, gestionados y alquilados. Todo cuesta, y los alquileres pueden caer o fallar por completo. Quizás también se eliminarán los beneficios fiscales que hacen atractiva esta inversión.

La información sobre la valoración de bienes raíces gratuita se puede encontrar en los colegas de stern.de.

COMO UTILIZAR LOS BANCOS PARA HACER CRECER EL DINERO // Educación Financiera (Mayo 2024).